Defensie staat voor een enorme uitbreidingsopgave en die heeft grote impact op haar vastgoed. De huidige gebouwen zijn vaak verouderd en in slechte staat, wat een negatieve impact heeft op de werkomgeving van militairen. Een urgente opgave die mede door huidig tijdsgewricht een effectieve aanpak vergt.

Peter-Willem van Calis (VPRC) ondersteunt Defensie en het Rijksvastgoedbedrijf als Technisch Manager door het (mede)ontwikkelen van standaard vraagspecificaties voor veel voorkomende gebouw typologieën van defensie op alle technische disciplines. Rob Leus, Programmamanager Standaard Vastgoed voor Defensie bij het Rijksvastgoedbedrijf is opdrachtgever voor VPRC. Rob vervult de rol van bouwstroommanager “standaard vastgoed” voor Defensie. Hij houdt zich bezig met het aanjagen van versnelling en het standaardiseren door middel van raamcontracten en de Rijksbouwgids voor Defensie.

Rob Leus licht in het gesprek de omvangrijke opgaven toe waar Defensie aan werkt bij de transformatie van zijn vastgoed

Noodzaak voor revitalisering

Rob is enkele jaren geleden overgestapt van justitie en veiligheid (kortweg JenV) naar het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) voor het opzetten van het objectgerichte revitaliseringprogramma Vastgoed Defensie. Doel van dit programma betrof het defensievastgoed binnen een periode van vijftien jaar weer kwalitatief op orde te brengen. De functionele en actuele staat van het defensievastgoed is momenteel onvoldoende. In de afgelopen dertig jaar fungeerde vastgoed binnen Defensie regelmatig als sluitpost op de begroting. In vredestijd kregen mens en materieel prioriteit, met als gevolg dat onderhoud werd uitgesteld en de kosten hiervan opliepen. Dit heeft geleid tot een duidelijke noodzaak voor grootschalige revitalisering.

“We identificeerden verschillende gebouwtypologieën waarmee je 80% van de gebouwen in beeld hebt. Daar kun je echt snelheid mee maken. Het overige vraagt om specialisme, maar daar is dan ook ruimte en geld voor.” – Rob Leus

De nieuwe realiteit

Sinds 2022 heeft het programma te maken met een duidelijke koerswijziging bij Defensie: van krimp naar groei. Defensie heeft behoefte aan nieuw materieel, zoals voertuigen, wapensystemen en schepen. Door de digitalisering wordt dit materieel steeds complexer en daarmee de eisen aan het vastgoed: Een eenvoudig afdak volstaat daardoor niet meer; materieel moet binnen worden gestald. Dat heeft directe gevolgen voor de eisen aan vastgoed, werkplaatsen en stallingen.

Net als elders in de bouwsector ontstaan er de laatste jaren belemmeringen door ruimtelijke knelpunten zoals netcongestie, stikstofproblematiek en nieuwe bronnen van energieopwekking. Ook deze vraagstukken zijn onderdeel van de nieuwe realiteit.

Versnelling door efficiency

Om versnelling te realiseren is standaardisatie noodzakelijk. Gebouwen worden niet langer als maatwerk ontworpen, maar vervaardigd op basis van gestandaardiseerde eisen: de bouwstenen. Het vastgoed wordt daarbij teruggebracht tot een beperkt aantal gebouwtypologieën, waarmee circa 80% van het vastgoed kan worden afgedekt. De uitdaging is hoe een standaardspecificatie kan worden ontwikkeld als een confectiepak, maar toch voldoende flexibiliteit biedt voor uiteenlopende functies.

Een belangrijk voordeel van standaardisatie is dat ontwerpers en behoeftestellers niet telkens opnieuw het wiel hoeven uit te vinden. De mogelijkheden worden inzichtelijk gemaakt via zogenoemde bouwstenen in de Rijksbouwgids en de ruimteboeken. De ruimteboeken werken als keuzemenu’s. Door deze te gebruiken als basis voor het gesprek met de gebruiker worden eisen en wensen snel helder.

Werkende aanpak

Volgens Rob bewijst de aanpak inmiddels zijn waarde. Eind 2024 is gestart met de voorbereiding van de aanbesteding voor legeringsgebouwen.  Het contract voor de bouw van legeringsgebouwen met in totaal 2000 bedden is gegund aan bouwbedrijven Plegt-Vos en van Wijnen op basis van de standaardspecificatie. Op Vliegbasis Leeuwarden begint Plegt-Vos dit jaar met het eerste legeringsgebouw voor 60 militairen, voor van Wijnen is de eerste opgave op vliegbasis Volkel. Parallel hieraan zijn de benodigde onderzoeken gestart, waaronder explosieven- en stikstofonderzoek, en is begonnen met het bouw- en woonrijp maken van de locaties. Door werkzaamheden parallel uit te voeren, wordt aanzienlijk tempo gewonnen.

“Deze werkwijze is voor het RVB zeer vlot. De eerste resultaten laten zien dat de engineeringstijd halveert met deze effectievere methode.” – Rob Leus

De rol van VPRC

VPRC ondersteunt het programma door het (mede)ontwikkelen van standaard vraagspecificaties voor de veel voorkomende gebouw typologieën van defensie op alle technische disciplines. De aanwezige technische gebouwenkennis binnen VPRC is essentieel voor het opstellen van deze specificaties. De vraagspecificatie wordt op termijn vastgelegd in een zogenoemde Rijksbouwgids. De Rijksbouwgids is geen fysieke gids, maar een pakket van producten en samenhangende systemen die samen gevalideerde en betrouwbare data leveren voor het PvE maar ook dataformats die in de toekomst één-op-één toepasbaar is voor onder andere BIM, onderhoudsmanagementsysteem (OMS) en andere systemen.

Waarde van bevlogen advies

De komende jaren moet de realisatie op de defensieportefeuille verviervoudigen, terwijl de doorlooptijden juist korter worden. Standaardisatie is daarbij onmisbaar om voldoende snelheid te maken. Het is volgens Rob een illusie om te denken dat het RVB deze opgave volledig zelfstandig aankan.

De beschikbare denkkracht moet worden ingezet op kennisintensieve specials, niet op standaardgebouwen. Dankzij de nieuw ontwikkelde standaardisatie hoeft niet telkens opnieuw nagedacht te worden over de basis. Tegelijkertijd neemt ook het aantal specials toe, zoals F35-faciliteiten en schietterreinen, die maatwerk blijven vereisen.

“Inzet van een te ontwikkelen standaard zorgt ervoor dat niet meer ingewikkeld nagedacht hoeft te worden over de standaardvraagspecificatie.” – Rob Leus