André Snippe, vastgoedman van het jaar 2017. Initiatiefnemer van Holland Park in Amsterdam-Diemen en Hyde Park in Hoofddorp. We interviewen André online en praten over de woningbouwopgave in de Metropoolregio Amsterdam, het belang van mobiliteit en kwaliteit. André Snippe, ooit begonnen in Amsterdam, in 1989 waar hij van zijn hobby zijn vak maakte.

“Onvoorstelbaar maar in die periode stonden de grachtenpanden leeg, was er veel achterstallig onderhoud en een wirwar aan bewoners, van de Hogeschool van Amsterdam (HVA), handelaren tot bankiers. Een prachtige leerschool. Brouwersgracht, Herengracht, Keizersgracht, Singel. De vraag naar appartementen was hoog. Ik heb mij altijd gericht op wonen, daar waar de meeste vraag naar was. Ondanks prachtige plannen kwam er steeds meer tegengas uit de Amsterdamse politiek. Men vond dat ontwikkelaars te veel vat kregen op de gracht en de stad, en zo werd de ruimte om te ontwikkelen vanaf de jaren 2000 steeds kleiner. Wij zijn uiteindelijk gestopt met ontwikkelen in het centrum van Amsterdam.

 

Subliem openbaar vervoer

Ondanks de crisis in 2010 begon Snippe met het verwerven van lege kantoorgebouwen rondom Amsterdam.

We namen contact op met makelaars,  met de boodschap, dat ze als ze leegstaande kantoorgebouwen in de aanbieding hadden ons maar moesten berichten. Vervolgens kwam de hele wereld op ons af. Ons oog viel op gebied Bergwijkpark te Diemen, mede door de hoge leegstand (80%) van de bestaande kantoren en de unieke ligging bij uitvalswegen en het sublieme openbaar vervoer, nabij twee metro stations en NS station Diemen Zuid. Er rijdt zelfs een nachtbus. De eerste vijf gebouwen aan het station hebben wij verworven en in anderhalf jaar tijd samen met Van Wijnen uitontwikkeld tot een fantastische Studentencampus Diemen Zuid. De campus omvat 940 studenten appartementen en 4.500m2 faciliteiten in de plint, zoals 1.000m2 fitness, diverse cafés en restaurants, studiezalen, medisch centrum en 100% beveiliging op de gehele campus.

 

Met Holland Park staan we in de Bosatlas

Ik heb niet wakker gelegen van gebouwen kopen tijdens een crisis. We keken vooruit en we hadden een visie. De locatie was perfect voor herontwikkeling. Het allerbelangrijkste was de afstand van Diemen tot Amsterdam, binnen 8 minuten ben je in het centrum.  Diemen had toen ook  geen eigen imago, anders hadden we nooit zo ver kunnen komen. In de marketing van Holland Park noemden we het ook als locatie gelegen aan Amsterdam, op eigen grond in Diemen.

Met het kopen van 50.000m2 lege kantoorgebouwen werd ik als gek gezien, maar er waren wel 14.000 studenten die geen woning konden vinden. Dan moet je er vervolgens iets van maken wat een ander niet ziet. Ouders vonden het prachtig en zagen hun kinderen liever hier dan in een verwaarloosd kamertje in een achterstallige buurt in Amsterdam. Je kind het huis uit is emotie. Veilig wonen, met ruime faciliteiten, accommodatie en zaterdagavond vermaak: onze promotie film deed de rest.  In 4 weken tijd gingen 500 appartementen in de verhuur en nog eens 500 terwijl we nog de 2e fase in moesten. Met de tweede ronde van het aankopen van 80.000m2 leegstaande kantoren is met stedenbouwkundige Sjoerd Soeters  Holland Park ontworpen. Inmiddels is ca. 85% gerealiseerd. Holland Park is een begrip geworden, we staan nu zelfs in de Bosatlas genoemd en op de blauwe ANWB borden staat Holland Park. Een kroon op ons werk.

 

Hyde Park, een unieke locatie.

Met dezelfde bezieling en oog voor kwaliteit is Snippe de initiatiefnemer van de in  2017 gestarte herontwikkeling van kantorencomplex Beukenhorst West naar een kwalitatief hoogstaande kwaliteit wonen in Hyde Park. Bouwen met design en kwaliteit. De uitspraak van André Snippe “Architectuur is een expressie van waarden” zien we ook terug in Hyde Park. “Kwaliteit realiseren door net even meer te investeren. Helemaal in het begin (1990) heb ik nog wel eens ingeleverd op de kwaliteit. Doe maar, dacht ik, dan gaat het snel. Maar je levert geen topgebouw op, dus dat leer je na twee keer wel af”.

Het kwaliteitsverschil maken we door net even meer te investeren in de kwaliteit van een hal, van een gevel en de infrastructuur. Een consument ziet echt het verschil wel, die is niet dom en zo’n gebouw staat er jaren. Die kwaliteit bouwen, dat vinden wij heerlijk om te doen. In het weekend gaan we rustig een rondje toeren. Zo kwam Beukenhorst-West in Hoofddorp voor het eerst in zicht. Bij het station, op een mooie loopafstand naar het centrum. Alle voorzieningen zijn er, het station, het bos wat een prachtig stadspark gaat worden, een unieke locatie, een kwartier van Amsterdam.

Er was al een lange tijd een plaatselijk clubje bezig in het door de gemeente beschikbaar gestelde gymnastiek lokaal, om een project groep te creëren om er iets moois van proberen te maken.  Dit was niet haalbaar. Ook hier hebben we de eigenaren van de gebouwen benaderd die ook weer grotendeels leeg stonden. Het was vaak een bevrijding voor ze om te kunnen verkopen.

In de toekomst wordt Hoofddorp onderdeel van de metropool Amsterdam, misschien wel Amsterdam Zuidwest op dezelfde manier als  Brussel uit 19 stadsdelen bestaat en Parijs haar districten heeft. Dat hou je niet meer tegen, dat heeft ook met de beleving van afstanden te maken. Voor buitenlanders is de afstand Hoofddorp Amsterdam helemaal klein, dat is een cultuur verschil. Dat zijn wij niet gewend.

 

Nee, in Amsterdam zelf ontwikkel ik niet meer

De hedendaagse vraag naar woningen inhalen is lastig door de opstelling van de politiek. Ontwikkelen wordt steeds moeilijker, ontwikkelingen komen langzamer op gang, kosten meer geld en leiden tot meer irritaties. Banken worden voorzichtiger met financieren door de vele tegenwerpingen vanuit het politiek land. Banken gaan pas over tot financiering als een bestemmingsplan definitief is en de vergunning verstrekt enz. Ja, dan willen we allemaal wel instappen, dan is het al verkocht. De overheid kan bijdragen door vergunning trajecten te versnellen en onzekerheden voor de toekomst weg te nemen.

Nee, in Amsterdam zelf ontwikkel ik niet meer. Ik zie met hoeveel pijn en vertraging de bouw toch nauwelijks meer tot stand komt. Ik wil geen sores en ik heb er de lol niet meer in. Het duurt te lang. Ook grote beleggers willen niet meer bouwen in Amsterdam. De erfpacht constructies, de onvoorziene ontwikkelingen, het zorgt ervoor dat je als ontwikkelaars mega risico’s loopt. De prijs per m2 is nu als voorbeeld zelfs in Geuzeveld en Amsterdam Noord meer dan 7.000 euro. De mensen moeten nog wel een hypotheek kunnen verkrijgen en op een normale manier aan een woning kunnen komen. De Zuidas gaat nu voor €10.000 tot €12.000 de m2, het wordt verkocht maar het zijn geen grote eenheden. Het is een druppel op een gloeiende plaat.

 

Een nieuwe stad

Het gaat om visie en vooruitzien. Ook nu met de ontwikkeling van Beukenhorst-West in Hyde Park. De trein naar Amsterdam, Den Haag en Rotterdam, gaat nu al om de 7 minuten. Station Hoofddorp gaat een intercitystation worden. Officieel is aangekondigd dat de metro (Noord-Zuidlijn) er komt, vooral vanuit de druk rondom Schiphol. Maar voor Hoofddorp is het een kans met een belangrijke economische groei, ook voor Hyde Park.

Dromend over Hoofddorp? Hoofddorp is over 10 jaar een nieuwe stad, met de sfeer van Londen docks, een internationaal gevoel, een mix van mensen, van studenten tot senioren, verschillende faciliteiten, een goede route van station naar binnenstad.

Hyde Park is het begin van het nieuwe centrum van Hoofddorp waarbij je vanaf het station direct de juiste route weet. Een richtingaanwijzer, die vertelt waar je heen moet. Net zoals de belangrijke bijdrage van Ron Voskuilen, als projectdirecteur namens de gemeente Haarlemmermeer, aan het tot stand komen van het project, vooral in de anterieure fase. Zakelijk, duidelijk, betrokken. Iemand aan het stuur, die helder aangeeft zo gaan we het doen, dat is de richting.