Versnelling van de woningbouw bereik je het beste als ieder zijn verantwoordelijkheid neemt.
Schaarste in de woningmarkt leidt tot de zoektocht naar versnellingsmogelijkheden in woningbouwproductie. Lex Brans is vanuit de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en vanuit de Provincie Noord-Holland aangewezen om richting en invulling te geven aan deze versnelling. De MRA staat voor een gigantische opgave om in 10 jaar 175.000 woningen te realiseren, en de provincie Noord-Holland daarnaast nog zo’n 40.000. In een dergelijke kwantitatieve opgave is het van belang om in het achterhoofd te houden waar ‘we het allemaal voor doen’. Lex glimlacht; “Wij maken steden voor de mensen. Dat motiveert me al meer dan veertig jaar”.
Moedige bestuurders
Door het grote woningtekort in onze regio is een hoge woningproductie essentieel, maar de kwalitatieve opgave is minstens even groot, geeft Lex aan. We moeten woningen bouwen op plekken waar mensen graag wonen, maar we moeten ook denken aan bereikbaarheid, klimaatadaptatie, circulariteit, geluid, stikstofdepositie, etc. Dit is geen kwestie van kiezen, maar van moeten, en dat terwijl de productie ook hoog moet blijven. Juist als het gaat om de borging van kwaliteit in relatie tot versnelling, is het belangrijk eenduidig te zijn en op alle niveaus vast te houden aan deze visie. Onder andere de rol van bestuurders is hierin belangrijk. Het is van belang dat de politiek de rug recht houdt, ook onder wijzigende omstandigheden; tijdens het proces spelregels veranderen staat op gespannen voet met het maken van snelheid in de woningbouwproductie. We moeten het samen doen met de partijen die de woningen gaan bouwen. Om snelheid te kunnen maken is het belangrijk dat ze weten waar ze aan toe zijn en hoe en waar er doorgebouwd kan worden. Juist hier spelen gemeenteraden een belangrijke rol. Ook zij moeten immers het lange termijn belang van de gemeente in het oog houden. Ook zij worden door hun inwoners aangesproken op de woningnood en kunnen met de besluitvorming daar veel in betekenen.
Lex licht toe dat versnelling van de woningbouw ook van de politiek aandacht vraagt voor de uitvoering. Dat vraagt moedige bestuurders. Heel veel gesprekken gaan over het beleid, maar in de uitvoering ligt vaak de echte opgave. Aandacht voor de uitvoering vanuit de politiek vraagt dus bestuurders die het gesprek aan durven te gaan met de bevolking en afwegingen durven te maken die politiek gevoelig liggen; “Als je de woningbouw wil versnellen moet je processen zeker op orde hebben, maar je hebt ook moedige bestuurders nodig. Versnelling van de woningbouw bereik je het beste wanneer ook de politiek haar verantwoordelijkheid neemt. Je kan heel lang over beleid discussiëren, maar vrijwel nooit valt een bestuurder over beleid. Het gaat juist vaak over de uitvoering daarvan”.
Knelpunten voor de versnelling
Momenteel loopt de versnelling van de woningbouw vast op een aantal punten. Waar het grootste knelpunt aanvankelijk zat in de ambtelijke capaciteit en kwaliteit om nieuwe woningbouwlocaties tot ontwikkeling te brengen, verschuift de bottleneck nu richting juridisch-planologische procedures, inspraak en besluitvorming. In de MRA zijn de voornaamste knelpunten voor versnelling momenteel de stikstofproblematiek en de uitdagingen rondom PFAS. Een ander knelpunt betreft geluidscumulatie; een onderbelichte uitdaging die een groot aantal woningen uit de plancapaciteit raakt.
Het bouwproces herinrichten
Eén van de speerpunten die Lex aandraagt in zijn rol als bouwambassadeur van de Provincie Noord-Holland is het herinrichten van het bouwproces. De manier waarop we huizen bouwen is in de afgelopen 50 jaar nauwelijks veranderd. Met de technieken van vandaag de dag zijn er mogelijkheden om het bouwproces slimmer aan te pakken. Hiervoor kan onder meer gekeken te worden naar modulair bouwen, een potentieel andere relatie tussen ontwikkelaars en beleggers, en een verminderde liberalisering van de woningmarkt.
Dat het bouwproces dient te veranderen, licht Lex toe aan de hand van de betonproductie ten behoeve van woningbouw; sinds de introductie van grootschalige betonproductie is wereldwijd 900 miljard ton stikstof uitgestoten. Ontwikkelingen in groen beton reduceren de uitstoot van stikstof dan wel met de helft, maar de uitstoot blijft groot. Gebruik van alternatieve materialen (waaronder hout) en modulair bouwen kunnen een oplossing bieden. Zo is het goed mogelijk om de basics – de bouwblokken van een huis – gestandaardiseerd en daarmee efficiënter te produceren. De uitstraling en indeling van de woning kunnen los hiervan worden geïndividualiseerd. Op deze manier hoeft de productie van een huis niet op locatie plaats te vinden; een omslachtige en dure manier van het individueel produceren van woningen die Lex vergelijkt met het produceren van een personenauto op de eigen oprit.
Ook de relatie tussen ontwikkelaars en beleggers kan een verschil maken. Momenteel nemen ontwikkelaars de beleggers mee in het bouwproces; een ontwikkelaar bedenkt een plan en zoekt er een belegger bij. Ontwikkelaars zijn transactiegericht, beleggers “relatiegericht” en hebben een lange adem. De institutionele beleggers zouden een prominentere rol kunnen krijgen in het bouwproces, waarbij de rollen omgedraaid zouden worden. In dit geval zou een belegger in de markt kunnen aangeven te willen investeren in duurzaam bouwen. Dat betaalt zich op termijn terug. Zijn er ontwikkelaars en bouwers die zich hiervoor willen inzetten en een kwalitatief goede invulling kunnen geven aan de opgave, dan neemt de belegger deze partijen in de arm vanuit de waarden die de belegger zelf hanteert. Zo krijgt de belegger een grotere invloed op het finale product.
Toekomstvisie
Er zal dus structureel verandering in de woningmarkt moeten plaatsvinden; “We kunnen de wereld niet zo achterlaten. Dat is elke dag een inspiratie voor mij”. Daarvoor dient ook de contraproductieve discussie van aard te veranderen. Discussies op de millimeter over interpretaties van bouwregelgeving en moties over bouwen in het groen stuiten Lex tegen de borst; “De plancapaciteit in Noord-Holland is op orde. Laten we die realiseren en niet ons vastzetten in een discussie over het alsnog bebouwen van het buitengebied”.
Daarnaast spelen ook ethische vraagstukken een belangrijke rol in de toekomst van de woningbouw; het moet helder zijn dat elke handeling die meer vernieling van de biodiversiteit aanricht niet ethisch is. Het recht op een dak boven het hoofd is opgenomen in de grondwet. Daaraan zou eigenlijk geen verdienmodel moeten hangen, betoogt Lex.
Lex sluit af met een appèl om wederzijds vertrouwen als uitgangspunt centraal te stellen en hiernaar te handelen. Blijf weg van onethisch veel geld verdienen, het aantasten van biodiversiteit en non-circulair bouwen. Hanteer dat als eigen norm voor je handelen, zodat anderen weten dat ze jou kunnen vertrouwen. Dan kun jij ook anderen vertrouwen; “Vertrouwen is voor mij het belangrijkste hoofdstuk”.